[摘要] 最近，多个三四线城市房价破万，在调控趋严的市场环境下，为何还能逆市上扬？恩施市场与一般三四线城市上涨因素是否相同？这样的趋势又能否持续？下面大家一起来探讨一下吧。
小编一直记忆犹新的一件事，2016年上半年由于有置业打算，在恩施打听过一楼盘，100平米，单价3800一平米，首付十万即可购入；2017年上半年再打听，同一楼盘同等户型单价居然已上涨到6800多元。短短不到一年的时间，恩施市的房价却快速攀升，着实让小编感受到“全款变首付”的巨大压力。
其实，恩施房价上涨是楼市的一个小缩影。近期，一二线城市及周边房价热点热度下降，三四线城市却明显逆袭，很多三四线小城市房价均破万，部分城市甚至压过省会。
中指院数据显示，2017年1—11月，三四线城市住宅用地成交规划建筑面积3.1亿平方米，同比增幅超三成，在300城中占比较上年同期提升4.2个百分点；土地出让金也大幅上涨1.2倍至7660亿元，较上年同期提升10个百分点以上。
被舆论场成为中国人安居乐业最后阵地的三四线城市，为何逆市上扬？恩施市场与一般三四线城市上涨因素是否相同？这样的趋势又能否持续？下面大家一起来探讨一下吧。
一、恩施房价：上涨推力共性和个性并存
恩施的房价现状，既受市场大环境的影响，也有自身独特的推动因素。
共性方面，一受严厉调控政策影响，购房需求发生外溢。2017年，在中央强调住房居住属性前提下，各地频频出台严厉调控政策，房地产金融监管也在加强，投资投机性需求被抑制，资本进入当时处于价值洼地的三四线城市。
二受棚改货币化改革制造出本地需求影响。2017年5月3日，国务院在发布的《关于开展第四次大督查通知》中提出，要因地制宜、多种方式提高棚改货币化安置比例。目前，三四线城市针对货币化棚改补偿比例已经达80%，部分城市达到100%，而在2014年时，该比例仅为9%。恩施同样受到该因素影响，2015年发布的《恩施州供给侧结构性改革总体实施方案》中提出，加大棚改货币化安置力度，2016年棚改货币化安置比例不低于50％，商品住房库存量大且有条件的地方，棚改货币化安置比例力争更高。为了配合棚改户更方便选房，恩施州房地产协会还设立了“选房超市”系统，为该人群买房提供专车、预约、看房服务。
三受城镇化和在外务工人员返乡置业需求影响。在湖北省范围内，恩施州属于人口流出地区，流出率为69.91%，仅次于黄冈和荆州。在外务工的游子受当地高置业成本的挤出效应以及自身浓厚的乡土观念影响，将购房意愿延伸至家乡。2017年时曾有恩施媒体调研过，在恩施置业人群中，大约有30%的比例是工作在外地。众多楼盘为了吸引这部分人群，也推出众多的优惠政策，比如提供购房补贴，低首付等等。
但是，恩施与一般三四线城市相比，也有“特殊”因素影响，这与恩施本身区位条件、自然环境、经济发展、当地政策都息息相关。
从恩施本身区位条件看，位于华中武陵山区腹地，东至宜昌、南京、武汉，西至重庆、成都，北至龙山、长沙地理距离都不算远，这也使得恩施楼盘销售腹地扩大。近期也有不少楼盘去重庆、宜昌、武汉等地组织联合看房团，这使得客群变广。
从自然环境看，恩施因其自然环境优良、空气清新、城市氛围休闲而受到不少外地客户青睐，特别是一些温度常年凉爽的高山地区，如苏马荡、坪坝营等，借助自然优势开发避暑地产，比如，小编接触过不少武汉人，因不堪夏季高温困扰，选择来恩施购、租房避暑。
从经济发展看，恩施城区很多居民都居住在国企改制前的单位房或者2000年左右开发的老商品房中，这些房子普遍年代较老，随着经济发展，改善性需求也随之产生，促使如今新建设的品牌楼盘广受欢迎。
从政策看，恩施本地推出不少购房优惠政策，比如加强购房信贷支持，全面放开城镇户籍落户，调低首付比例，引导品牌房企投资等等。
二、热闹背后也有隐忧
地王出现了，品牌开发商接踵而至，开盘现场热闹非凡……恩施房价上涨，热闹非凡背后也有隐忧。从大环境看，有研究显示，不少三四线城市看上去供需很好，但实际上已经到了强弩之末，购房需求被透支殆尽。小编认为，恩施房地产市场未来发展也面临许多不利因素，可见维持健康发展，维持房价稳定的重要性。
1.棚改货币化安置效应很难一直持续
相关机构研究发现，棚改货币化安置的主要资金投放工具—补充抵押贷款（PSL）—与三四线楼市的销量上升呈现显著的相关性。棚改其实为楼市起到了促销效果。但这种促销是不可持续的。因为短期的资金释放是不可持续的，一旦“被制造出来的需求”得到全部满足，货币化安置结束，也就意味着这个地区的货币供应量将暴跌，这是十分可怕的风险。
随着棚改进度的进一步发展，棚改难度不断加大，据调研机构表示，2017年上半年央行 PSL资金投放同比少增了30%-40% 。恩施作为棚改参与地区，自然也面临市场需求出清后，后序需求能否跟上问题。
2、工业发展力度不足
对恩施熟悉的朋友都知道，恩施近几年旅游发展很快，但是工业经济却是短板。没有多少叫得出来，名声响亮的龙头企业。恩施州工业经济基础薄弱，发展后劲不足，整体竞争力不强。
2018年3月，恩施规模以上工业增加值增速为3%，在全省倒数，甚至远远落后于倒数第二的黄冈市。工业经济的落后导致恩施财政收入乏力，GDP总值和人均可支配收入均排在全省后位。恩施广大农村也属于成片贫困地区，总体来说，恩施州属于湖北省经济发展较为落后的地区。但社会消费品零售总额排名靠中，说明消费意愿、生活成本不低。实体经济不强，房地产发展的底气也很难提升。
表 湖北省2018年3月各州市规模以上工业增加值同比增速
数据来源：湖北省统计局
图 湖北省2017年各州市人均GDP总值
数据来源：湖北省统计局
3.人口增长缓慢
无论房地产市场如何变幻，房子总需要人来买，房地产界通常将一个城市人口导入能力视为判断房地产远期走向的最重要标准。
从人口总量看，恩施州常住人口增长十分缓慢，近几年一直维持在330万水平上下，增速十分缓慢。
从人口结构看，恩施州在2007年时便已经进入老龄化社会，曾有本地学者预测，到2030年，恩施州老年人口会达到全州人口三分之一以上。而劳动年龄人口自2011年达到历史值277万以后，逐年都呈下降趋势。只有增强人口导入和老龄人口的社会保障能力，保持人口活力，才能避免房地产市场动荡。
表 2013年—2017年恩施州年末常住人口
数据来源：恩施州统计局
4.房地产调控未来将“严”字当头
自房住不炒定调以来，住建部就楼市增长过快问题约谈多个城市，相关专业人士认为，未来，在范围内增长过快的城市和可能都会被约谈。住建部在约谈中明确提出，应认真落实稳房价、稳租金的调控目标，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。对于房价增长过快的城市，会露头就打。由于监管层对房地产去杠杆、抑投机的态度很坚决，未来楼市调控将会“严”字当头，这也有利于恩施房价平稳过渡。
三、恩施房地产发展展望
综上所述，小编认为，恩施的房价短期看涨，长期看稳，从自身发展基础或是调控氛围看，大涨或者大跌的可能性都不大。但是经济落后，人口增长乏力是恩施州基本的州情，光凭借一时消费需求的释放很难保证房地产市场的稳健发展，小编认为，要实现恩施住有所居，未来应从以下几个方面入手：
1.增强经济发展质量，让民众钱包鼓起来
目前，恩施州政府已针对工业经济发展落后问题发布“四大工程”，提出培育工业市场主体等多项行动计划，旨在改善工业短板，提升经济发展质量。要在狠抓旅游、农业优势的同时，把经济基点放在实体经济上，让普通民众特别是农村农民富裕起来，增加工作岗位，加强产业工人培训，让人人都有生存技能，只有钱袋子鼓起来，民众置业需求才能激发出来，同时重视人才经济，招揽更多类型的人才，人们的生活才能更有底气。
2.保障刚需和改善性需求，严厉打击投机、捂盘等不良销售行为
刚需和改善性需求往往是房地产底层和基础需求，一个城市房地产价格上涨最直接的承担者。小编从一些从事地产中介的朋友处了解到，现在恩施许多二手房标价虽高，但有价无市，问津的人并不多，相反一些靠近名校、总价相对低、装修尚可的中小户型住宅颇受欢迎。建议开发商可针对刚需人群多推出中等户型产品，而不是一味追求精装修、大户型、快周转的溢价。切合市场需求，质量过硬的住宅产品才是保值的根本。政府可为购买首套房人群提供更多贷款优惠，保护、满足刚需和改善性需求，严厉打击不良的销售行为。
3.借助恩施自身优势，增强人口吸引力
恩施有其自身优势。一是城市建设理念靠前。今年四月，恩施城建部门已声称，未来将按照4A级景区及以上标准修建各个城区，近几年，恩施州城，特别是北部新区的发展让城市面貌的变化，相信生活在恩施的人有目共睹。恩施州近几年来固定资产投资增速在全省名列前茅，多条困扰内部交通的断头路打通，未来城市环境和区域可达性也将大大提升；
二是生态环境好，适合康养和旅游休闲。可以以此发展会展、会议、竞赛经济，多举办性、全省性、全州性质会议、比赛活动，保持人口流入活性，带动租住、租赁、酒店商务市场的发展。
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